UBS Euroinvest Immobilien wird abgewickelt: Wenn aus vermeintlich sicheren Sachwerten eine jahrelange Geduldsprobe für Anleger wird

Immobilien gelten bei vielen Anlegern als Inbegriff von Sicherheit. Gebäude stehen schließlich fest auf ihrem Fundament, Grundstücke verschwinden nicht über Nacht und Mieteinnahmen versprechen regelmäßige Erträge. Doch was geschieht, wenn Anleger ihr Geld zurückhaben möchten und der Immobilienfonds nicht mehr genügend liquide Mittel besitzt?

Die Antwort liefert derzeit der offene Immobilienfonds UBS (D) Euroinvest Immobilien. Die UBS Real Estate GmbH hat die Verwaltung des Fonds gekündigt und damit seine geordnete Abwicklung eingeleitet.

Für die betroffenen Anleger ist das eine einschneidende Nachricht. Ihre Fondsanteile können nicht mehr regulär an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Stattdessen sollen die verbliebenen Immobilien schrittweise verkauft und die verfügbaren Erlöse anschließend an die Investoren ausgeschüttet werden.

Wie lange das dauert und wie viel Geld am Ende tatsächlich zurückfließt, ist noch offen.

Besonders brisant: Der Fonds verfügte zuletzt über ein Immobilienvermögen von rund 390 Millionen Euro. Dennoch reichte seine wirtschaftliche Situation nicht mehr aus, um das bisherige Geschäftsmodell fortzusetzen.

Der Fall zeigt ein grundlegendes Risiko von Sachwertanlagen: Eine Immobilie kann Millionen wert sein – und trotzdem lässt sich mit ihr keine fällige Auszahlung bezahlen, solange sich kein Käufer findet.

Vom Rücknahmestopp zur endgültigen Abwicklung

Die Schwierigkeiten des UBS Euroinvest Immobilien begannen nicht erst mit der jetzt bekannt gewordenen Liquidation.

Bereits am 25. März 2026 hatte UBS die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt.

Anleger konnten ihre Anteile damit nicht mehr auf dem regulären Weg an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Damals bestand theoretisch noch die Möglichkeit, dass der Fonds seine Liquidität wiederherstellt und die Rücknahme später fortsetzt.

Diese Hoffnung hat sich nicht erfüllt.

Mit Schreiben vom 24. September 2026 kündigte die UBS Real Estate GmbH die Verwaltung des Fonds. Darüber berichteten unter anderem die Immobilien Zeitung, FONDS professionell, Stiftung Warentest und INSIDE Private Equity.

Die Konsequenz ist eindeutig: Der Fonds wird nicht mehr als reguläres Anlageprodukt fortgeführt, sondern abgewickelt.

Die verbleibenden Immobilien sollen verkauft werden. Die dabei erzielten Erlöse stehen nach Berücksichtigung der Verbindlichkeiten und Kosten für Ausschüttungen an die Anleger zur Verfügung.

Ein verbindlicher Zeitplan für die vollständige Rückzahlung ist bislang nicht bekannt.

Die wichtigsten Fakten zum UBS Euroinvest Immobilien

Kennzahl	Bekannt gewordener Stand
Fonds	UBS (D) Euroinvest Immobilien
Kapitalverwaltungsgesellschaft	UBS Real Estate GmbH
Fondsart	Offener Immobilien-Publikumsfonds
Aussetzung der Anteilsrücknahme	25. März 2026
Kündigung der Verwaltung	24. September 2026
Status	Geordnete Abwicklung
Zuletzt genanntes Fondsvolumen	Rund 390 Mio. Euro
Verbleibende Immobilien	14
Investitionsländer	Spanien, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Italien und Slowakei
Vermietungsquote laut Scope	79,3 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge	2,3 Jahre
Zeitpunkt vollständiger Rückzahlungen	Noch nicht bekannt

Die Angaben zum Fondsvolumen und zum Immobilienbestand beziehen sich auf die zuletzt veröffentlichten Informationen und sind keine Garantie für künftig erzielbare Verkaufserlöse.

Warum UBS die Reißleine gezogen hat

Nach Darstellung der Fondsgesellschaft war die Situation am europäischen Immobilienmarkt ein wesentlicher Grund für die Entscheidung.

UBS hatte versucht, die Anlagestrategie des Fonds neu auszurichten und das Portfolio breiter aufzustellen.

Das schwierige Marktumfeld erschwerte diese Bemühungen jedoch.

Hinzu kamen Rückgabewünsche der Anleger.

Um diese zu bedienen, hätte der Fonds weitere Immobilien verkaufen müssen.

Das klingt zunächst nach einer naheliegenden Lösung. Schließlich besteht das Vermögen eines Immobilienfonds gerade aus Immobilien.

Doch darin liegt ein Problem.

Wenn ein Fonds dringend Geld benötigt, muss er möglicherweise ausgerechnet jene Objekte verkaufen, für die sich noch vergleichsweise leicht Käufer finden.

Zurück bleiben unter Umständen Immobilien, die schwerer zu vermarkten sind oder wirtschaftlich weniger attraktiv erscheinen.

Dadurch kann sich die Qualität des verbleibenden Portfolios verschlechtern.

Weitere Anleger könnten daraufhin ihr Geld zurückfordern.

So entsteht ein Kreislauf, bei dem Mittelabflüsse neue Verkäufe erzwingen und diese Verkäufe wiederum die Stabilität des Fonds beeinträchtigen.

UBS will mit der geordneten Abwicklung nach eigener Darstellung verhindern, dass einzelne Anleger zulasten anderer bevorzugt werden.

Die Immobilien sollen nicht unter dem unmittelbaren Druck laufender Rücknahmeforderungen verkauft werden müssen.

Das ist nachvollziehbar.

Für die Anleger bedeutet es allerdings, dass sie nun auf die Ergebnisse eines Verkaufsprozesses angewiesen sind, dessen Dauer und wirtschaftlicher Ausgang noch nicht feststehen.

390 Millionen Euro Fondsvermögen – aber kein Geld für Rückgaben?

Auf den ersten Blick wirkt es widersprüchlich.

Ein Fonds besitzt Immobilien im Wert von Hunderten Millionen Euro und kann trotzdem die Rückgabewünsche seiner Anleger nicht mehr erfüllen.

Der Grund liegt im Unterschied zwischen Vermögen und Liquidität.

Immobilien sind Sachwerte.

Sie können langfristig Erträge erwirtschaften und im Wert steigen.

Sie lassen sich jedoch nicht so schnell in Bargeld umwandeln wie beispielsweise börsengehandelte Wertpapiere.

Wer ein Bürogebäude verkaufen möchte, benötigt einen Käufer, der bereit und in der Lage ist, den geforderten Preis zu bezahlen.

Dazu kommen Prüfungen, Vertragsverhandlungen, Finanzierung und die rechtliche Abwicklung.

Dieser Prozess kann Monate dauern.

Bei schwierigen Marktbedingungen kann er noch erheblich länger in Anspruch nehmen.

Ein offener Immobilienfonds steht deshalb vor einer besonderen Herausforderung.

Er investiert überwiegend in langfristig gebundene Vermögenswerte, während Anleger unter Einhaltung der gesetzlichen Rückgaberegeln ihre Anteile zurückgeben können.

Solange sich Rückgaben und Zuflüsse in einem beherrschbaren Rahmen bewegen, lässt sich dieses Verhältnis organisieren.

Wenn jedoch viele Anleger gleichzeitig ihr Kapital abziehen möchten, kann das System unter Druck geraten.

Die entscheidende Schwachstelle ist nicht zwingend der Wert der Immobilien, sondern die Frage, wie schnell und zu welchen Preisen dieser Wert tatsächlich realisiert werden kann.

Nur noch 14 Immobilien: Warum die geringe Streuung problematisch ist

Ein weiterer kritischer Punkt ist die Größe und Zusammensetzung des Portfolios.

Nach den zuletzt veröffentlichten Angaben verfügte der UBS Euroinvest Immobilien nur noch über 14 Immobilien.

Diese befanden sich in sechs europäischen Ländern.

Eine geografische Verteilung auf mehrere Staaten kann grundsätzlich Risiken reduzieren.

Allerdings hängt die tatsächliche Risikostreuung auch davon ab, wie viele Objekte vorhanden sind, welche Nutzungsarten dominieren und wie stark der Fonds von einzelnen Mietern oder Standorten abhängig ist.

Bei nur 14 Immobilien kann ein einzelnes Objekt bereits erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Gesamtentwicklung haben.

Steht beispielsweise ein größeres Bürogebäude teilweise leer oder muss ein wichtiger Mietvertrag neu verhandelt werden, kann dies die Einnahmen und den Wert des Fonds spürbar belasten.

Die Ratingagentur Scope hatte auf die eingeschränkte Diversifikation hingewiesen.

Nach Bekanntgabe der Abwicklung stellte Scope sein Rating für den Fonds ein.

Das ist keine Aussage darüber, dass sämtliche Immobilien wertlos wären.

Es verdeutlicht jedoch, dass eine Fortführung unter den bisherigen Rahmenbedingungen nicht mehr Gegenstand einer regulären Fondsbewertung war.

Vermietungsquote von 79,3 Prozent: Ein Warnsignal

Besonders aufmerksam sollten Anleger auf die zuletzt genannte Vermietungsquote schauen.

Sie lag laut Scope bei 79,3 Prozent.

Rechnerisch bedeutet dies, dass rund ein Fünftel der maßgeblichen Flächen beziehungsweise der für diese Kennzahl zugrunde gelegten Vermietungskapazität nicht vermietet war.

Welche konkrete Berechnungsmethode Scope verwendet hat, ist für die exakte Einordnung entscheidend.

Unabhängig davon ist eine Vermietungsquote von unter 80 Prozent bei einem gewerblichen Immobilienportfolio ein relevanter Risikofaktor.

Denn Leerstand kann mehrere negative Folgen haben.

Es fehlen laufende Mieteinnahmen.

Gleichzeitig können Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und gegebenenfalls Neuvermietung entstehen.

Auch potenzielle Käufer berücksichtigen Leerstandsrisiken bei ihrer Preisberechnung.

Besonders kritisch kann es werden, wenn größere Investitionen erforderlich sind, um ein Gebäude für neue Mieter attraktiv zu machen.

Die Vermietungsquote allein erlaubt noch keine abschließende Aussage über den Wert des Fonds.

Sie zeigt aber, dass die wirtschaftliche Ausgangslage für einen Verkauf nicht uneingeschränkt günstig ist.

Nur 2,3 Jahre durchschnittliche Mietvertragslaufzeit

Ein weiteres Risiko ergibt sich aus der durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge.

Diese betrug nach den veröffentlichten Scope-Angaben lediglich 2,3 Jahre.

Für potenzielle Immobilienkäufer ist die Sicherheit künftiger Mieteinnahmen ein wichtiger Bewertungsfaktor.

Laufen zahlreiche Mietverträge in absehbarer Zeit aus, stellt sich die Frage, ob die bisherigen Mieter bleiben und welche Mieten künftig erzielt werden können.

Auch mögliche Leerstandszeiten müssen berücksichtigt werden.

In einem starken Immobilienmarkt können solche Risiken leichter zu bewältigen sein.

In einem schwierigen Umfeld mit zurückhaltenden Käufern und veränderten Anforderungen an Büroflächen kann die Situation anspruchsvoller werden.

Die kurze durchschnittliche Mietvertragslaufzeit ist deshalb ein zusätzlicher Faktor, der bei der Abwicklung eine Rolle spielen könnte.

Wie stark er die tatsächlich erzielten Verkaufspreise beeinflusst, lässt sich derzeit nicht seriös beziffern.

Was erhalten Anleger jetzt noch zurück?

Diese Frage dürfte für die betroffenen Investoren die wichtigste sein.

Eine konkrete Antwort gibt es bislang nicht.

Die Rückzahlungen hängen davon ab, welche Preise beim Verkauf der verbliebenen Immobilien erzielt werden.

Von den Verkaufserlösen müssen unter anderem bestehende Verbindlichkeiten und anfallende Kosten berücksichtigt werden.

Erst danach steht fest, welche Mittel für Ausschüttungen an die Anleger zur Verfügung stehen.

Dabei kann es zu mehreren Teilzahlungen kommen.

Eine vollständige Rückzahlung des ursprünglich investierten Kapitals ist nicht garantiert.

Ebenso wäre es falsch, bereits jetzt einen bestimmten Verlustprozentsatz zu behaupten.

Denn dafür fehlen belastbare Angaben über die künftig erzielbaren Nettoverkaufserlöse und die individuellen Einstiegspreise der Anleger.

Ein einfaches Beispiel verdeutlicht das Problem:

Wer ursprünglich 20.000 Euro in Fondsanteile investiert hat, kann aus dem zuletzt veröffentlichten Anteilwert allein nicht sicher ableiten, wie viel Geld er während der Abwicklung zurückerhalten wird.

Die tatsächliche wirtschaftliche Bilanz ergibt sich erst aus den Ausschüttungen, den endgültigen Rückzahlungen und den individuellen Anschaffungskosten.

Bereits früher erhaltene Ausschüttungen sind bei der persönlichen Gesamtrendite ebenfalls zu berücksichtigen.

Kann die Abwicklung mehrere Jahre dauern?

Ja.

Die Abwicklung eines Immobilienfonds kann sich über mehrere Jahre erstrecken.

Denn anders als bei einem Wertpapierportfolio müssen reale Gebäude verkauft werden.

Dabei spielt es eine Rolle, ob sich zu angemessenen Preisen Käufer finden lassen.

Die Fondsgesellschaft kann versuchen, Verkäufe zeitlich so zu gestalten, dass nicht sämtliche Objekte gleichzeitig unter hohem Verkaufsdruck angeboten werden müssen.

Das kann wirtschaftlich sinnvoll sein.

Es bedeutet aber auch, dass Anleger möglicherweise lange auf ihr Geld warten müssen.

Für Menschen, die das investierte Kapital für die Altersvorsorge, einen Immobilienkauf oder andere geplante Ausgaben benötigen, kann dies zu erheblichen Schwierigkeiten führen.

Der Fonds mag über werthaltige Immobilien verfügen.

Für den einzelnen Anleger ist jedoch entscheidend, wann daraus tatsächlich verfügbares Geld wird.

Können Anleger ihre Anteile noch über die Börse verkaufen?

Ein Verkauf über den Börsenhandel kann bei manchen offenen Immobilienfonds grundsätzlich möglich sein.

Dabei handelt es sich jedoch nicht um die reguläre Rückgabe an die Fondsgesellschaft.

Der Anleger benötigt einen Käufer am Markt.

Gerade bei Fonds in Abwicklung können die Börsenkurse deutlich unter dem zuletzt veröffentlichten rechnerischen Anteilwert liegen.

Hinzu kommen möglicherweise geringe Handelsumsätze und größere Unterschiede zwischen Ankaufs- und Verkaufspreisen.

Ein Börsenverkauf kann deshalb einen erheblichen Abschlag bedeuten.

Außerdem muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Anteile tatsächlich handelbar sind und ob bestehende Rückgabevermerke oder andere technische Beschränkungen eine Veräußerung erschweren.

Anleger sollten daher nicht davon ausgehen, dass ein Verkauf über die Börse jederzeit problemlos möglich ist.

Wer einen solchen Schritt erwägt, sollte insbesondere den angebotenen Kurs, die tatsächliche Handelbarkeit und die Alternative des Wartens auf Ausschüttungen vergleichen.

Ein weiterer Fall in einer ganzen Reihe von Immobilienfondsproblemen

Der UBS Euroinvest Immobilien steht nicht allein.

Auch andere offene Immobilienfonds haben in den vergangenen Monaten mit Rücknahmeaussetzungen oder Abwicklungsentscheidungen auf wirtschaftlichen Druck reagiert.

Der KanAm Grund Leading Cities Invest wurde ebenfalls zur Abwicklung gestellt.

Im Oktober 2026 kam mit dem Catella Max ein weiterer offener Immobilienfonds hinzu.

Bei anderen Produkten wurden Anteilsrücknahmen zeitweise ausgesetzt.

Diese Entwicklung zeigt, dass die Schwierigkeiten nicht ausschließlich auf einen einzelnen Anbieter begrenzt sind.

Allerdings unterscheiden sich die Fonds erheblich hinsichtlich ihrer Immobilienbestände, Finanzierung, Vermietungssituation und Liquidität.

Es wäre deshalb falsch, sämtliche offenen Immobilienfonds pauschal als unmittelbar von einer Abwicklung bedroht darzustellen.

Die Fälle verdeutlichen jedoch, dass das Liquiditätsrisiko dieser Anlageklasse für Privatanleger sehr real ist.

Warum das Wort „Sachwert“ keine Sicherheitsgarantie ist

Sachwertanlagen werden häufig mit Stabilität und Inflationsschutz in Verbindung gebracht.

Das kann unter bestimmten wirtschaftlichen Bedingungen nachvollziehbar sein.

Eine Immobilie kann langfristig Mieteinnahmen erwirtschaften und ihren Wert erhalten oder steigern.

Doch daraus folgt keine Garantie für den Anleger.

Immobilien können an Wert verlieren.

Mieter können ausziehen.

Finanzierungskosten können steigen.

Instandhaltungsmaßnahmen können teuer werden.

Und bei einem notwendigen Verkauf kann der erzielbare Preis deutlich unter früheren Bewertungen liegen.

Hinzu kommt bei Immobilienfonds ein weiteres Risiko: Der Anleger besitzt nicht unmittelbar ein bestimmtes Gebäude, über dessen Verkauf er selbst entscheiden könnte.

Er hält Fondsanteile und ist damit von der Verwaltung, der Fondsstruktur und den gesetzlichen Regeln abhängig.

Das kann die Geldanlage bequem machen.

Es bedeutet aber auch, dass der einzelne Anleger auf die Entscheidungen der Fondsgesellschaft und später auf den Verlauf der Abwicklung angewiesen ist.

Ein Sachwert ist nicht automatisch eine sichere Geldanlage. Und ein rechnerischer Immobilienwert ist noch lange kein jederzeit verfügbarer Geldbetrag.

Wurden Anleger ausreichend über das Risiko informiert?

Der Fall wirft auch Fragen zur Anlageberatung auf.

Offene Immobilienfonds wurden in der Vergangenheit häufig als vergleichsweise schwankungsarme Anlagen dargestellt.

Dabei kann der Eindruck entstehen, dass es sich um eine besonders sichere Alternative zu anderen Investmentfonds handelt.

Doch geringe Kursschwankungen in der Vergangenheit bedeuten nicht, dass keine wirtschaftlichen Risiken bestehen.

Immobilienbewertungen verändern sich häufig weniger kontinuierlich als Börsenkurse.

Das kann die tatsächliche Unsicherheit über die erzielbaren Verkaufspreise verdecken.

Besonders wichtig ist deshalb die Aufklärung über mögliche Rücknahmeaussetzungen und Liquiditätsprobleme.

Der Bundesgerichtshof hat sich bereits in Entscheidungen vom 29. April 2014 mit der Frage beschäftigt, welche Informationen Anlageberater ihren Kunden über das Risiko einer Schließung offener Immobilienfonds geben müssen.

Die entsprechenden Entscheidungen betreffen die Aufklärungspflichten im Rahmen der Anlageberatung.

Ob daraus im konkreten Fall des UBS Euroinvest Immobilien Schadensersatzansprüche entstehen können, hängt jedoch von den individuellen Umständen ab.

Dazu gehören beispielsweise der Zeitpunkt des Erwerbs, die damalige Beratungssituation, die Risikobereitschaft des Anlegers und die erteilten Informationen.

Die Abwicklung des Fonds allein beweist keine fehlerhafte Beratung.

Sie kann aber Anlass sein, die ursprünglichen Anlageunterlagen und Beratungsgespräche kritisch zu überprüfen.

Was sollten betroffene UBS-Anleger jetzt tun?

Zunächst sollten Anleger die offiziellen Mitteilungen der UBS Real Estate GmbH aufmerksam verfolgen.

Wichtig sind insbesondere Informationen über den Stand der Immobilienverkäufe, mögliche Ausschüttungen und die weitere zeitliche Planung.

Außerdem empfiehlt es sich, sämtliche Kaufabrechnungen, Depotunterlagen, Beratungsprotokolle und Produktinformationen aufzubewahren.

Wer seine Anteile über eine Bank oder einen Finanzberater erworben hat, sollte prüfen, welche Angaben damals zur Verfügbarkeit des Geldes und zu möglichen Verlustrisiken gemacht wurden.

Bei einem möglichen Börsenverkauf sollten Anleger nicht allein auf den zuletzt veröffentlichten Anteilwert achten.

Entscheidend ist der tatsächlich erzielbare Marktpreis.

Auch steuerliche Auswirkungen können relevant sein.

Wer erhebliche Beträge investiert hat oder auf das Geld kurzfristig angewiesen ist, kann eine unabhängige rechtliche beziehungsweise finanzielle Beratung in Betracht ziehen.

Pauschale Versprechen, das gesamte Kapital lasse sich durch rechtliche Schritte zurückholen, sollten kritisch hinterfragt werden.

Die unbequeme Frage an die Fondsbranche

Der Fall UBS Euroinvest Immobilien stellt eine grundsätzliche Frage.

Wie sinnvoll ist ein Anlageprodukt, das langfristig gebundene Immobilien mit dem Konzept einer grundsätzlich möglichen Anteilsrückgabe verbindet?

Die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen sollen das Risiko plötzlicher Mittelabflüsse reduzieren.

Sie beseitigen den wirtschaftlichen Widerspruch aber nicht vollständig.

Denn auch nach Ablauf solcher Fristen müssen ausreichend liquide Mittel vorhanden sein.

Wenn viele Anleger gleichzeitig Rückgaben verlangen, kann ein Immobilienfonds weiterhin in Schwierigkeiten geraten.

Neue Instrumente zur Steuerung der Liquidität können helfen, den Verkaufsdruck zeitlich zu verteilen.

Sie schaffen jedoch nicht automatisch neue Käufer für Bürogebäude.

Auch zusätzliche Fristen oder Rücknahmebeschränkungen können das grundlegende Problem nicht vollständig lösen.

Deshalb sollte die Branche besonders transparent darüber informieren, unter welchen Umständen Anleger möglicherweise über längere Zeit nicht auf ihr Kapital zugreifen können.

Ein Fonds, der in langfristige Sachwerte investiert, sollte nicht den Eindruck erwecken, dass diese jederzeit ohne nennenswerte Verlustrisiken in Geld umgewandelt werden können.