Immobilienaktien – Lohnt sich ein Investment derzeit noch?

Was sind Immobilienaktien?

Immobilienaktien zum Vermögensaufbau sind Anteilsscheine an Unternehmen, die börsennotiert sind und große Immobilienbestände verwalten und besitzen. Viele der Gesellschaften handeln zugleich selbst mit Immobilien. Die bedeutendste Einnahmequelle sind dabei die Pachten und die Mieten. Außerdem beeinflussen Bewertungsverluste und -gewinne von Bestandsimmobilien den Wert der Gesellschaft. So wies beispielsweise die LEG Immobilien AG im ersten Halbjahr des Jahres 2020 einen Bewertungsgewinn in Höhe von 593 Millionen Euro aus. Dies entspricht einer Wertsteigerung des Portfolios von 5 Prozent. Bei den derzeitigen Immobilienpreisen sind hingegen Bewertungsverluste eine bedeutende Folge.

Die meisten Anleger denken bei Immobiliengeschäften an Büros, Wohnungen und den Einzelhandel. Der Markt ist jedoch differenzierter, was vor alle durch teure Immobilienpreise gesteuert wird. Inzwischen gibt es eine große Zahl von Immobiliengesellschaften, welche sich auf besondere Segmente konzentrieren. Dazu gehören Unternehmens-, Hotel- und Logistikimmobilien. Dazu kommen Spezialisten für Seniorenwohnheime, studentisches Wohnen, Gesundheitsimmobilien wie Lagerräume, Krankenhäuser sowie kommunale Gebäude wie Kindergärten und Schulen.

Immobilienaktien sind spezielle Anteile an Immobiliengesellschaften, also jene Unternehmen, welche die Gewinne aus der Verpachtung, der Vermietung und dem Verkauf der Objekte und Grundstücke erzielen. Dies können Immobilienmakler, große Bauingenieurunternehmen, Wohnungsbaugesellschaften oder Hausverwaltungen sein. Meistens konzentrieren sich die Gesellschaften auf ein Segment.
Die Immobilienaktien bieten Anlegern die Chance, die beiden Anlagearten Aktien und Grundstücke und somit Stabilität und Flexibilität miteinander zu verbinden, ohne dass der Anleger der Eigentümer einer Immobilie werden muss.

Es ist nicht eindeutig definiert, ob Immobilienaktien mehr von der Entwicklung am Markt oder von der Dynamik bei den Preisen abhängen. Diese Frage ist beispielsweise für große Investoren von Bedeutung, welche bei der Aufteilung des Portfolios entscheiden, ob die Aktien zum Aktienbestand oder zum Immobilienvermögen gehören.

Viele Experten sind der Meinung, dass Investoren nicht auf die zeitweisen Kursschwankungen achten sollten, sondern stattdessen auf die längerfristigen Mieterträge. Die Entwicklung der Immobilienaktien orientiert sich meistens am Immobilienmarkt. Deshalb sollten Immobilienaktien als ein Teil der Immobilien- und nicht der Aktienquote gesteuert werden.

Wie riskant ist eine Anlage in Immobilienaktien für den Vermögensaufbau?

Wenn die Anleger Immobilienaktien kaufen möchten, benötigen diese ein Depotkonto, welches bei der eigenen Hausbank, einer Direkt- oder Filialbank oder einem Broker im Netz eröffnen können. In Abhängigkeit vom Anbieter fallen in aller Regel keine separaten Depotgebühren für die Aktien an, bei Verkauf oder Kauf berechnen die Börsen und die Anbieter jeweils eine Gebühr. Haben die Anleger das Depot eingerichtet, können diese während der Handelszeit an der Börse Immobilienaktien verkaufen und kaufen. Dabei hängt der Preis hängt von Nachfrage Angebot ab. Gleiches gilt, wenn diese sich für Immobilienaktien-ETFs entscheiden und daher auf die Entwicklung der Kurse von mehreren Immobilienaktien setzen.

Die Mieten und die Preise von Wohnimmobilien sind in Deutschland in den letzten Jahren gestiegen. Und trotzdem brach der Kurs von Vonovia – das einzige im Leitindex Dax aufgelistete Immobilienunternehmen – im Juli des Jahres 2019 um etwa elf Prozent ein. Ähnlich war es bei der Deutschen Wohnen und der LEG Immobilien im Vormonat. Die Ursache war dafür unter anderem die Irritierung der Anteilseigner angesichts der Diskussion um Enteignungen, welche eine Initiative aus Berlin ausgelöst hatte und die zur Einführung des Mietendeckels in Berlin mit beigetragen hatte.
Jene Beispiele zeigen, dass die Immobilienaktien wie alle Dividendenpapiere grundsätzlich eher etwas für Anleger sind, welche bereit sind, höhere Risiken einzugehen. Die Kurse schwanken täglich an der Börse und ein stärker ausgeprägtes Auf und Ab sollte die Anleger daher nicht aus der Ruhe bringen, wenn diese in Immobilienaktien investieren möchten.

Zudem sollten die Anleger beachten, dass das Risiko höher ist, je kürzer diese in die Aktien investieren. Hieraus folgt, wenn diese anlegen, nimmt zugleich das Risiko – wenigstens statistisch gesehen – ab. Dies gilt umso mehr, wenn die Anleger das Geld nicht zu einem definierten Stichtag benötigen, sondern mögliche Kursschwächen aussitzen und bis zur Erholung des Kurses warten können. Diese können Immobilienaktien zu jeder Zeit kaufen und wieder verkaufen. Dies geht bei Immobilienfonds nicht so ohne Weiteres. So müssen die Anleger bei offenen Immobilienfonds die rechtliche Mindesthaltefrist von zwei Jahren einhalten und den Verkauf zwölf Monate vorher bei der Bank anmelden. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist ein Kauf nur während der Zeichnungsphase denkbar, ein Verkauf ist lediglich dann möglich, wenn diese auf dem Zweitmarkt einen Abnehmer für die Beteiligung finden.

Wichtig ist ebenfalls die Anlagesumme. Die Anleger können schon mit einer einzigen Aktie in die Immobilienaktien am Markt einsteigen, bei den offenen Immobilienfonds sind die Summen für den Mindesteinstieg unterschiedlich hoch, oftmals reichen hier schon 50 Euro. Bei den geschlossenen Immobilienfonds ist eine Vermögensanlage in aller Regel ab einem Betrag von 5.000 bis 10.000 Euro möglich. Jenes Aufgeld liegt normalerweise bei fünf Prozent der Summe der Investition.

Beim Verkauf und beim Kauf von Immobilienaktien zahlen die Anleger eine Transaktionsgebühr, möglicherweise kommen jährliche Depotgebühren dazu. Bei Immobilienfonds dagegen zahlen diese beim Kauf eine Gebühr – bei den offenen Fonds einen Ausgabeaufschlag, bei den geschlossenen Fonds den Zuschlag. In diesen beiden Fällen betragen jene Kosten in aller Regel fünf Prozent. Dazu kommen jährliche Verwaltungsgebühren, welche bei offenen Immobilienfonds im Durchschnitt bei 0,5 bis zwei Prozent liegen. Bei den geschlossenen Fonds kommen die Weichkosten noch hinzu, die eventuell sehr hoch ausfallen können.

Rendite mit Immobilienaktien

Mit welchem Gewinn die Anleger über ein Investment in die Immobilienaktien rechnen können, kann nicht vorhergesagt werden. Fest steht jedoch, dass die Renditeerwartungen des Immobilieninvestments in diese Aktien von verschiedenen Faktoren abhängen. Dazu gehört die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Haben diese zum Beispiel in ein Immobilienunternehmen mit Zentrum auf Wohnimmobilien investiert, hängt der Kurs der Aktie von der Nachfrage nach dem jeweiligen Wohnraum ab. Wenn dieser knapp ist, dann steigt der Wert des Portfolios und das Unternehmen kann höhere Einnahmen bei der Miete erzielen. Zugleich kann eine sinkende Nachfrage den Kurs nach unten drücken.

Wichtig ist ebenfalls das Zinsniveau. In den Zeiten niedriger Zinsen kaufen viele Investoren bevorzugt die Aktien, da diese mehr Rendite versprechen als zum Beispiel Anleihen. Steigen diese, werden jene Anlagen wieder attraktiver. Gleichzeitig sinken aufgrund der hohen Fremdkapital-Rate die Gewinne der einzelnen Immobilienunternehmen.

Jene beiden Faktoren beeinflussen zugleich die Höhe der Dividendenzahlungen. Wenn der Anleger diese in das Verhältnis zum Aktienkurs setzt, so ergibt sich eine Dividendenrendite. Diese lag für die Immobilienunternehmen der USA laut einer Analyse des Hauses J.P. Morgan Asset Management in den Jahren von 1998 und 2018 bei durchschnittlich 4,4 Prozent.

Bei den normalen Anteilsscheinen müssen die Anleger erst ihren Bruttogewinn versteuern und danach auf die Dividende, welche sie aus dem Nettogewinn bekommen, noch einmal Steuern bezahlen. So wird bei REITs die Ausschüttung hingegen nur einmal versteuert, da diese vom Bruttogewinn direkt abgeht. Durch die rechtlich verpflichtete Auszahlung in Höhe von 90 Prozent des Bruttogewinns ist den Anlegern bei REITs zudem eine Dividende gesichert. Die REITs jedoch haben es aufgrund der verpflichtenden Auszahlung der Gewinne schwerer als Immobilienunternehmen, Rücklagen zu schaffen, und müssen beim Expandieren öfter auf fremdes Kapital zurückgreifen.

Ein attraktives REIT-Investment ist im Moment beispielsweise W.P. Carey. Bei diesem Unternehmen handelt es sich um ein Triple-Net-Leasing-REIT bzw. ein Dreifach-Netto-Leasing-REIT. Das bedeutet, dass die Gesellschaft ein Portfolio aus Wohnimmobilien besitzt, deren Mieter alle Betriebskosten, einschließlich Instandhaltung und Steuern, selbst tragen. So entsteht dieser Gesellschaft weder ein höherer Aufwand oder hohe Kosten durch die einzelnen Gebäude. W.P. Carey ist außerdem eines der am meisten diversifizierten REITs auf dem Markt, mit Wohnimmobilien unter anderem in den Bereichen Logistik, Lagerung, Industrie, Einzelhandel, Büro und Hotellerie.