Sachwerte nach dem Preissturz: Sind Private Markets jetzt die Chance für mutige Anleger?

Nach Jahren steigender Zinsen, sinkender Immobilienbewertungen und schwieriger Finanzierungsbedingungen zeichnet sich am Markt für Sachwerte und Private Markets ein interessantes Spannungsfeld ab. Gerade weil zahlreiche Assetpreise deutlich zurückgekommen sind, könnten sich für langfristig orientierte Anleger wieder Einstiegsmöglichkeiten ergeben. Doch der vermeintlich günstige Zeitpunkt hat eine Kehrseite: Liquiditätsprobleme, schwierige Bewertungen und lange Kapitalbindungen bleiben erhebliche Risiken.

Ein aktueller Branchenbericht von Cash. vom 17. August 2026 bringt die Situation auf die Formel: „Gute Preise, gute Perspektiven, wenig Absatz“. Nach dem Rückgang der Assetpreise sieht der Beitrag Chancen für antizyklische Investments in Sachwerte und Private Markets. Gleichzeitig zeigt er, warum Anleger sehr genau unterscheiden müssen.

Immobilienfonds zeigen die Schattenseite der Sachwerte

Besonders deutlich werden die Probleme derzeit bei offenen Immobilienfonds. Eigentlich sollen sie Anlegern gegenüber geschlossenen Beteiligungen mehr Flexibilität bieten. Nach einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren können Anteile unter Einhaltung einer mindestens zwölfmonatigen Kündigungsfrist zurückgegeben werden.

Doch diese Konstruktion stößt in einer Immobilienkrise an Grenzen. Immobilien lassen sich schließlich nicht so schnell verkaufen wie börsennotierte Wertpapiere.

Nach Angaben von Cash. setzte im Januar 2026 zunächst der Wertgrund Wohnselect D die Anteilsrücknahme aus. Im Februar folgte Fokus Wohnen Deutschland, im März der UBS (D) Euroinvest Immobilien und Ende Juni der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland. Die Fonds haben grundsätzlich bis zu 36 Monate Zeit, ihre Liquidität soweit zu stabilisieren, dass Rücknahmen wieder möglich werden. Andernfalls droht die Liquidation.

Noch weiter ging der Leading Cities Invest von KanAm Grund: Für den Fonds wurde Ende Juni die geordnete Auflösung beschlossen. Das Immobilienportfolio, das zuvor bereits von mehr als 40 Objekten auf zwölf reduziert worden war, soll schrittweise verkauft werden.

Für Anleger steckt darin eine wichtige Erkenntnis: Ein Sachwert kann langfristig werthaltig sein und trotzdem kurzfristig ein erhebliches Liquiditätsproblem bekommen.

Wenn andere Anleger verkaufen, leiden auch die Bleibenden

Das vielleicht unangenehmste Problem offener Immobilienfonds entsteht durch die unterschiedlichen Interessen der Anleger.

Fordern in einer schwachen Marktphase viele Investoren ihr Geld zurück, benötigt der Fonds Liquidität. Reichen seine Barreserven nicht aus, müssen möglicherweise Immobilien verkauft werden – und zwar ausgerechnet dann, wenn die erzielbaren Preise niedrig sind.

Damit können auch Anleger betroffen sein, die überhaupt nicht verkaufen wollten.

Cash. weist außerdem auf die Bedeutung der Immobilienbewertungen hin. Gutachterwerte basieren häufig stärker auf längerfristigen Ertragswerten und müssen deshalb nicht mit dem Preis übereinstimmen, der bei einem kurzfristig notwendigen Verkauf tatsächlich erzielt werden kann.

Genau hier liegt ein wesentliches Risiko: Der ausgewiesene Wert eines Sachwerts und sein kurzfristig realisierbarer Verkaufspreis können erheblich auseinanderliegen.

Gleichzeitig entstehen neue Chancen

Die Krise hat allerdings eine zweite Seite. Sinkende Bewertungen bedeuten nicht nur Verluste für bestehende Investoren. Sie können für neue Anleger niedrigere Einstiegspreise schaffen.

Wer heute investiert, kauft möglicherweise nicht mehr zu den Bewertungen der Nullzinsära. Das kann die Ausgangslage für langfristige Investments verbessern – vorausgesetzt, Qualität, Finanzierung und Geschäftsmodell stimmen.

Das betrifft nicht ausschließlich Immobilien. Private Markets umfassen beispielsweise Private Equity, Infrastruktur und andere nicht börsengehandelte Anlagen.

Gerade bei Private Equity spielt dabei der Mittelstand eine wichtige Rolle. Norman Lemke von Munich Private Equity verweist im Cash.-Bericht darauf, dass rund die Hälfte der europäischen Wertschöpfung in mittelständischen Unternehmen entstehe.

Das eröffnet Privatanlegern grundsätzlich Zugang zu Unternehmen und Vermögenswerten, die an klassischen Aktienbörsen nicht oder nur indirekt investierbar sind.

Aber günstig ist nicht automatisch preiswert

Anleger sollten deshalb einen Preisrückgang niemals mit einer Kaufgelegenheit gleichsetzen.

Wenn beispielsweise eine Immobilie 30 Prozent günstiger bewertet wird, kann das attraktiv sein. Es kann aber ebenso bedeuten, dass Finanzierungskosten gestiegen sind, Mieter fehlen, Sanierungsbedarf besteht oder sich die langfristigen wirtschaftlichen Aussichten verschlechtert haben.

Dasselbe gilt für Unternehmensbeteiligungen. Niedrigere Bewertungen können attraktive Einstiegschancen schaffen – oder Ausdruck realer wirtschaftlicher Probleme sein.

Für Anleger sollte deshalb weniger die Frage „Wie stark ist der Preis gefallen?“ im Mittelpunkt stehen als vielmehr: „Warum ist der Preis gefallen?“

ELTIFs öffnen Private Markets – aber beseitigen die Risiken nicht

Eine weitere Entwicklung ist der stärkere Zugang von Privatanlegern zu Private Markets über ELTIFs (European Long-Term Investment Funds). Sie sollen langfristige Investments beispielsweise in Infrastruktur, Unternehmen und andere nicht börsengehandelte Vermögenswerte ermöglichen.

Das klingt attraktiv, darf aber nicht mit einem klassischen liquiden Investmentfonds verwechselt werden. Private Anlagen sind häufig schwerer zu bewerten und zu verkaufen. Auch Kostenstrukturen, Rückgabemöglichkeiten, Laufzeiten und die konkrete Portfoliozusammensetzung verdienen deshalb besondere Aufmerksamkeit.

Der Cash.-Beitrag weist entsprechend darauf hin, dass auch ELTIFs ihre Tücken haben und der Vertrieb alternativer Investmentfonds weiterhin mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat.

Was Anleger vor einem Sachwertinvestment prüfen sollten

Entscheidend ist deshalb nicht das Etikett „Sachwert“ oder „Private Markets“. Anleger sollten insbesondere prüfen, worin tatsächlich investiert wird, wie die Vermögenswerte bewertet werden, wie hoch die Fremdfinanzierung ist, welche Kosten entstehen und unter welchen Bedingungen das investierte Kapital wieder verfügbar ist.

Auch die Laufzeit verdient besondere Beachtung. Wer Geld möglicherweise in zwei oder drei Jahren benötigt, sollte ein Investment mit langfristiger Kapitalbindung anders beurteilen als ein Anleger mit einem Anlagehorizont von zehn oder fünfzehn Jahren.

Fazit: Die Krise schafft Chancen – aber keine Schnäppchen-Garantie

2026 könnte für Sachwerte und Private Markets tatsächlich eine interessante Phase sein. Nach den Preisrückgängen der vergangenen Jahre sind manche Bewertungen attraktiver geworden. Antizyklisch zu investieren kann deshalb sinnvoll sein.

Die Probleme mehrerer offener Immobilienfonds zeigen allerdings eindrucksvoll, dass Sachwert nicht automatisch Sicherheit bedeutet. Immobilien können fallen, Fonds können Rücknahmen aussetzen und ein vermeintlich liquides Investment kann plötzlich langfristig gebunden sein.