Was ändert sich mit der neuen Grundsteuer für den Immobilienbesitzer?

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist die sogenannte Gemeindesteuer, die von Gemeinden sowie von Gemeinden erhoben wird, die direkt der Zentralregierung unterstellt sind. Jeder Grundstückseigentümer ist verpflichtet, Grundsteuern an die jeweilige Stadt abzuführen, die diese zum Beispiel in eine bessere Infrastruktur investieren. Da sie die individuellen Verhältnisse des Steuerpflichtigen nicht berücksichtigt, spricht man von Nachlass oder Steuer. Bei dieser Steuer gelten zwei Gesetze:

• Das Grundsteuergesetz, das Regelungen zum Zeitpunkt und zur Höhe der Besteuerung enthält
• Das Preisgesetz bei der Bewertung von Grundstücken eine Rolle. Als Subjektsteuer wirkt sich die Steuer nur auf den Wert und die Art der Immobilie/Grundstück aus.

Was sind die Unterschiede zur bisherigen Grundsteuer?

Mit der Verabschiedung des Vermögenssteuerreformpakets innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Frist bis Ende 2019 ist der Bundesgesetzgeber seiner Verantwortung für den Erhalt der Vermögenssteuer als wichtige Einnahmequelle gerecht geworden. Städte und Gemeinden können weiterhin auf diese existentiellen Einnahmen zurückgreifen, um Schulen zu renovieren, Straßen zu bauen und Rettungs-, Feuerwehr- und Krankenhauspersonal bereitzustellen.

2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht das geltende Grundsteuerveranlagungssystem für verfassungswidrig, weil es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt und damit gegen den im Grundgesetz verankerten Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Außerdem wurde beschlossen, eine neue gesetzliche Regelung bis spätestens 31. Dezember 2019 zu erlassen. Die Steuer in ihrer jetzigen Form kann jedoch vorübergehend bis zum 31.12.2020 verlängert werden. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Steuer auf der Grundlage des neuen Gesetzes erhoben.

Die alte Methode zur Berechnung der Steuer basierte auf jahrzehntealten Grundstückswerten (den sogenannten Richtwerten). Im Westen wurden Immobilien nach ihrem Wert von 1964 klassifiziert, in den ostdeutschen Bundesländern waren die Basiswerte sogar noch älter und basierten auf Werten von 1935. Diese Werte werden mit einem Standardfaktor, dem Steuersatz multipliziert. Während das Steuerrecht auf nationaler Ebene festgelegt wurde, wurde der Hebesatz – und damit die Höhe der Steuer – von den unmittelbar der Zentralregierung unterstellten Gemeinden festgelegt. Weil sich die Grundstücks- und Gebäudewerte zwischen 1935 und 1964 sowohl im Westen als auch im Osten sehr unterschiedlich entwickelt haben, ist die aktuelle steuerliche Behandlung laut Bundesverfassungsgericht ungleich und nicht mehr mit der Statistik kompatibel. Dadurch wird die Standardbewertung vom eigentlichen Immobilienwert getrennt. Mit anderen Worten, für ähnliche Immobilien an nahe gelegenen Standorten können erheblich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.

Die Reform erfüllt die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts-Urteils vom 10.04.2018 im Grundsteuer- und Bewertungsgesetz und weiterer einschlägiger Vorschriften und entwickelt auch die Steuer unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts weiter. Der Bundesgesetzgeber hat die Neuerungen aus der Grundsteuerreform in einem Gesetzespaket zusammengefasst, das insgesamt drei Gesetze umfasst:

Grundsteuerreform- und Bewertungsgesetz

• Es beinhaltet neue Veranlagungsregeln für die Steuer des Bundes. Diese besagen, dass alle steuerpflichtigen Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 1. Januar 2022 für Grundsteuerzwecke neu bewertet werden. Dazu müssen Hausbesitzer eine elektronische Erklärung beim IRS einreichen, um den Grundsteuerwert zu ermitteln.
• Des Weiteren ein Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Vorbereitung baureifer Grundstücke für die Bebauung: Dieses Gesetz gibt Kommunen die Befugnis, ab 2025 aus städtebaulichen Gründen höhere Preise für unbebaute und im Bau befindliche Grundstücke zu verlangen.
• Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125): Damit ist die Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Grundgesetz verankert. Gleichzeitig wurden die Bundesstaaten ermächtigt, ihre eigenen Grundsteuerregelungen zu erlassen, die nicht mit dem Bundesrecht vereinbar sind. Fünf Bundesländer nutzen diese Möglichkeit (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen). Saarland und Sachsen greifen grundsätzlich ebenfalls auf das föderale Modell zurück, führten aber vom Bundesrecht abweichende steuerliche Maßnahmen ein.

Die wertbasierte neue Steuer tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt können nur noch Grundsteuern erhoben werden, die auf den Gesetzen der Länder basieren. Die Höhe der künftigen Vermögenssteuern kann noch nicht ermittelt werden, da zunächst der Wert des Vermögens ermittelt werden muss. Es wird voraussichtlich bis Herbst 2024 dauern, bis die meisten Steuerzahler die genauen Beträge für die künftige Grundsteuer kennen. Bis zum 31. Dezember 2024 werden Grundsteuern weiterhin auf Basis von Festwerten erhoben.

Künftige Berechnung der Grundsteuer

Die Steuer wird auch künftig in drei Stufen berechnet: Grundstückswert x Steuersatz x Bewertungssteuersatz.
Schritt 1: Berechnen Sie den Wert der Steuer – die wesentlichen Elemente sind der Wert des betreffenden Grundstücks (der Referenzwert des Grundstücks) und der statistisch ermittelte Nettokaltmietbetrag, den Sie verwenden. Sie richtet sich nach den sogenannten Mietspiegeln der jeweiligen Kommunen (je höher die Miete, desto höher die Miete in der Kommune). Weitere Faktoren sind Größe und Art der Immobilie sowie das Alter des Gebäudes. Bodenwerte können in Bodenwertinformationssystemen des Bundes. Das Bundesministerium der Finanzen hat die Gemeinden nach Mietpreisen auf der Grundlage von Daten des Statistischen Bundesamtes zur durchschnittlichen Miete im Gebiet eingeteilt.

Schritt 2: Eingetretene Wertsteigerungen gegenüber Zeitwerten und solche, die seit 1935 bzw. 1964 nicht fortgeschrieben wurden, werden ausgeglichen. Auch die sogenannte Bemessungsgrundlage – ein wichtiger Faktor für die Berechnung der Steuer – ist eine deutliche Minderung um ca. 1/10 des bisherigen Wertes, also 0,35 % bis 0,031 % für Wohnimmobilien (Einzel- und Reihenhäuser, Mietobjekte und private Wohnungen) und 0,034 % für Nichtwohnimmobilien (Gewerbe, Mischnutzung, Teileigentum, sonstige Projekte). Darüber hinaus werden der soziale und der genossenschaftliche Wohnungsbau weiter gefördert, unter anderem durch die eingenommen Steuern. Aus diesem Grund können Unternehmen, die bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen herstellen, einen zusätzlichen Rabatt von 25 % auf die Steuerkennzahl erhalten, was zu einer Steuersenkung führt.

Schritt 3: Anpassen zentral geführter kommunaler Steuerbescheide: Ändern sich aufgrund der Neufestsetzung Grundsteuerbescheide in einzelnen Städten, können diese ihre Veranlagungen anpassen und so dafür sorgen, dass sich die gesamten Grundsteuereinnahmen nicht verändern. Die Kommunen haben dies ebenfalls angekündigt, denn eine Erhöhung der Steuer, insbesondere anlässlich verfassungsrechtlich vorgeschriebener Neuregelungen, wäre politisch nicht tragbar. Zeigen Sie, wie sich der Wert der Immobilie (bei gleicher Größe) auf die zu zahlende Steuer auswirkt: Höherwertige Immobilien sind mit höheren Grundsteuerzahlungen verbunden. Die Kommune soll den Bewertungssatz so anpassen, dass sich das Grundsteueraufkommen während der Instandsetzung nicht verändert.