Deutsche-Finance-Fonds „Boston II“ vor dem Aus: Anleger müssen mit erheblichen Verlusten rechnen

Für Anleger des DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II – GmbH & Co. geschlossene InvKG spitzt sich die Situation zu. Nach aktuellen Berichten wurde für den geschlossenen Immobilienfonds eine Insolvenz angekündigt. Im Raum steht damit für die beteiligten Anleger ein erheblicher Verlust bis hin zum möglichen Totalverlust des eingesetzten Kapitals.

Der Fall ist besonders bemerkenswert, weil das Beteiligungsangebot ursprünglich auf einen Immobilienmarkt setzte, der als ausgesprochen zukunftsträchtig präsentiert wurde: sogenannte Lab-Offices im Großraum Boston. Deutsche Finance beschrieb das Segment als profitiert von der steigenden Nachfrage aus Forschung, Pharma und Biotechnologie. Auch die Lage zwischen renommierten Hochschulen wie Harvard, MIT und Tufts wurde als Standortvorteil hervorgehoben.

Geschlossener Fonds mit US-Immobilienstrategie

Beim Investment Fund 17 handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF. Nach dem Verkaufsprospekt wurde die Fondsgesellschaft im April 2021 beim Amtsgericht München eingetragen. Das Beteiligungsmodell unterliegt den Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuchs.

Das Konzept war grundsätzlich nachvollziehbar: Anleger sollten mittelbar an einem Immobilienprojekt in einem der bedeutendsten Life-Science-Standorte der USA partizipieren. Doch wie bei geschlossenen Beteiligungen üblich, standen den möglichen Renditechancen erhebliche unternehmerische Risiken gegenüber.

Dass die wirtschaftliche Entwicklung keineswegs problemlos verlief, lässt sich bereits an früheren Jahresabschlüssen erkennen.

Bereits 2021 erheblicher Fehlbetrag

Schon das erste Geschäftsjahr brachte auffällige Zahlen. Für das Rumpfgeschäftsjahr vom 17. März bis 31. Dezember 2021 wurden lediglich rund 69.973 Euro Erträge, gleichzeitig aber Aufwendungen von rund 8,60 Millionen Euro ausgewiesen.

Allein die Verwaltungsvergütung belief sich in diesem Zeitraum auf knapp 8,3 Millionen Euro. Nach einer positiven Neubewertung von rund 2,31 Millionen Euro stand für das Rumpfgeschäftsjahr dennoch ein Ergebnis von rund minus 6,21 Millionen Euro.

Im Geschäftsjahr 2022 lagen die Erträge bei rund 199.600 Euro und die Aufwendungen bei etwa 1,68 Millionen Euro. Darunter befanden sich unter anderem rund 592.500 Euro Verwaltungsvergütung sowie etwas mehr als eine Million Euro sonstige Aufwendungen.

Diese Zahlen allein belegen zwar keine spätere Insolvenzursache. Sie zeigen aber, dass Anleger bei der Bewertung eines geschlossenen Fonds nicht nur auf das zugrunde liegende Immobilienprojekt, sondern ebenso auf Kosten, Finanzierungsstruktur, Bewertungen und Liquidität achten müssen.

Jahresbericht 2024 enthielt bereits Warnsignal

Besonders relevant ist rückblickend der Jahresbericht für 2024. Dort findet sich ausdrücklich ein Abschnitt mit der Überschrift „Wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit“.

Für einen Prognosezeitraum von zwölf Monaten wurde zwar mit einer ausgeglichenen Liquiditätslage des Investmentvermögens geplant. Dies wurde jedoch ausdrücklich davon abhängig gemacht, dass die der Planung zugrunde liegenden Prämissen tatsächlich umgesetzt werden können.

Eine solche Formulierung verdient bei der Analyse eines Fonds besondere Aufmerksamkeit. Sie bedeutet nicht automatisch, dass eine Insolvenz unmittelbar bevorsteht. Sie zeigt jedoch, dass die Fortführung beziehungsweise Liquidität von bestimmten Annahmen und Entwicklungen abhängig war.

Was bedeutet eine Insolvenz für die Anleger?

Sollte ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Fondsgesellschaft eröffnet werden, entscheidet sich die tatsächliche Verlusthöhe erst im weiteren Verfahren. Ein Totalverlust ist ein mögliches Szenario, aber nicht automatisch bereits mit einer Insolvenzanmeldung endgültig festgestellt.

Entscheidend wird unter anderem sein, welche Vermögenswerte noch vorhanden sind, welchen realisierbaren Wert die mittelbaren Immobilieninvestitionen besitzen, welche Verbindlichkeiten bestehen und welche Gläubiger vorrangig zu bedienen sind.

Gerade bei Immobilieninvestments muss zudem zwischen früher ausgewiesenen beziehungsweise errechneten Verkehrswerten und den Preisen unterschieden werden, die sich bei einem Verkauf unter wirtschaftlichem Druck tatsächlich erzielen lassen.

Für Anleger ist deshalb die Insolvenzquote beziehungsweise der spätere Rückfluss entscheidend – und nicht allein ein früher ausgewiesener Fonds- oder Immobilienwert.

Geschlossene Sachwertfonds bleiben unternehmerische Beteiligungen

Der Fall „Boston II“ zeigt exemplarisch ein grundsätzliches Problem vieler geschlossener Sachwertanlagen. Immobilien vermitteln zunächst den Eindruck eines greifbaren und damit vergleichsweise sicheren Vermögenswerts. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Beteiligung selbst sicher ist.

Projektentwicklung, Fremdfinanzierung, Zinsentwicklung, Baukosten, Vermietung, Verkaufspreise, Währungsentwicklung und laufende Fondskosten können die Rendite erheblich beeinflussen. Hinzu kommt die eingeschränkte Handelbarkeit geschlossener Beteiligungen.

Gerät das Projekt wirtschaftlich unter Druck, können mehrere dieser Risiken gleichzeitig auftreten.

Anleger sollten Unterlagen jetzt sichern

Betroffene Anleger sollten die weitere Entwicklung aufmerksam verfolgen und sämtliche Unterlagen zu ihrer Beteiligung aufbewahren. Dazu gehören insbesondere Zeichnungsschein, Verkaufsprospekt, Basisinformationen, Beratungsprotokolle, Korrespondenz mit Vermittlern sowie Abrechnungen über Ein- und Auszahlungen.

Von Bedeutung kann außerdem sein, wie die Beteiligung beim damaligen Vertrieb dargestellt wurde. Ob im Einzelfall rechtliche Ansprüche gegen Vermittler, Berater oder andere Beteiligte bestehen könnten, lässt sich allerdings nicht pauschal aus einer Insolvenz ableiten. Dafür müssten Beratung, Prospektangaben, Risikohinweise und mögliche Verjährungsfristen individuell geprüft werden.

Fazit: Ein bitterer Fall für den Sachwertmarkt

Der Investment Fund 17 sollte Anleger an einem hoch spezialisierten Immobiliensegment im Raum Boston beteiligen. Wenige Jahre später steht nun ausgerechnet dieses Investment vor einer möglichen Insolvenz.

Besonders kritisch erscheint rückblickend, dass bereits die frühen Geschäftsjahre erhebliche Verluste beziehungsweise hohe Aufwendungen zeigten und der Jahresbericht 2024 ausdrücklich auf eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Unternehmensfortführung einging.

Wie hoch der Schaden für die Anleger tatsächlich ausfallen wird, kann erst das weitere Verfahren zeigen. Deshalb sollte derzeit sauber zwischen drohendem Totalverlust und bereits feststehendem Totalverlust unterschieden werden.

Für Anleger geschlossener Sachwertfonds liefert der Fall dennoch eine wichtige Erinnerung: Auch hinter einer Beteiligung an vermeintlich attraktiven Immobilien-Sachwerten steht letztlich eine unternehmerische Investition – einschließlich des Risikos, einen erheblichen Teil oder im schlimmsten Fall das gesamte investierte Kapital zu verlieren.