64 Milliarden Euro in geschlossenen Fonds: Warum Sachwerte Anleger weiterhin locken – und wo die Risiken liegen

Geschlossene Fonds sind in Deutschland alles andere als ein Auslaufmodell. Nach aktuellen Zahlen des Fondsverbands BVI beträgt das Nettovermögen geschlossener Fonds 64 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Plus von vier Prozent. Der Verband veröffentlichte die Zahl am 10. August 2026 und weist darauf hin, dass geschlossene Fonds in der Regel in Sachwerte investieren.

Die Entwicklung ist bemerkenswert. Denn der Begriff „geschlossener Fonds“ ist bei vielen Anlegern keineswegs ausschließlich positiv besetzt. Frühere Generationen von Immobilien-, Schiffs- und anderen Beteiligungsfonds haben teilweise gezeigt, dass die Verbindung aus langfristiger Kapitalbindung, unternehmerischen Risiken und optimistischen Prognosen erhebliche Verluste nach sich ziehen kann.

Trotzdem wächst der Bestand.

Warum?

Eine Erklärung liegt in dem, was Anleger mit dem Begriff Sachwert verbinden: etwas Greifbares. Statt ausschließlich in Aktien oder Anleihen zu investieren, fließt das Kapital beispielsweise in Immobilien, Infrastruktur oder andere langfristige Projekte. Der Fonds selbst stellt dabei jedoch eine Finanzanlage dar – und der reale Vermögensgegenstand im Hintergrund beseitigt die wirtschaftlichen Risiken nicht.

64 Milliarden Euro sind eine beachtliche Größenordnung

Die aktuelle BVI-Zahl sollte zunächst richtig eingeordnet werden. Es handelt sich um das Nettovermögen geschlossener Fonds, nicht um 64 Milliarden Euro, die Anleger innerhalb eines Jahres neu investiert hätten.

Das Plus von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr zeigt dennoch, dass dieses Segment im Bestand wächst. Gleichzeitig befindet sich die deutsche Fondsbranche insgesamt auf hohem Niveau: Der BVI meldete am 11. August für die gesamte Fondsbranche ein verwaltetes Vermögen von rund 5,2 Billionen Euro zur Jahresmitte 2026.

Geschlossene Fonds sind damit zwar nur ein kleiner Teil des gesamten Fondsmarktes, bewegen aber erhebliche Summen.

Warum Sachwerte gerade jetzt interessant erscheinen

Sachwerte besitzen ein starkes Verkaufsargument: Anleger können relativ einfach nachvollziehen, wofür ihr Kapital eingesetzt wird.

Bei einem Immobilienfonds sind es Gebäude, bei einem Infrastrukturinvestment beispielsweise Energie- oder Versorgungsprojekte. Damit unterscheidet sich die Wahrnehmung deutlich von abstrakteren Finanzinstrumenten.

Hinzu kommt der Wunsch vieler Anleger nach laufenden Erträgen und einer gewissen Unabhängigkeit von den täglichen Schwankungen der Aktienmärkte.

Doch genau an dieser Stelle lauert ein Missverständnis: Eine Anlage schwankt nicht automatisch weniger, nur weil ihr Preis nicht jeden Tag an einer Börse festgestellt wird.

Ein Gebäude kann wirtschaftlich an Wert verlieren, ohne dass Anleger jeden Morgen einen neuen Börsenkurs sehen. Dasselbe gilt für andere Sachwerte.

Der Sachwert allein garantiert keinen Anlageerfolg

Für Anleger ist deshalb entscheidend, zwischen dem Vermögensgegenstand und dem Investmentvehikel zu unterscheiden.

Eine Immobilie kann einen realen Wert besitzen – und der Fonds trotzdem schlecht laufen.

Das kann beispielsweise passieren, wenn ein Objekt zu teuer gekauft wurde, Finanzierungskosten steigen, Mieter ausfallen, notwendige Sanierungen unterschätzt wurden oder ein späterer Verkaufspreis deutlich unter den ursprünglichen Erwartungen liegt.

Ähnliche Zusammenhänge gibt es bei anderen Sachwerten. Ein Wind- oder Solarpark ist zwar eine reale technische Anlage. Entscheidend für Anleger sind jedoch unter anderem Stromproduktion, Vergütung, Finanzierung, Wartung, technische Lebensdauer und der Preis, der beim späteren Verkauf erzielt werden kann.

Der Begriff „Sachwert“ sollte deshalb nicht mit „Kapitalgarantie“ verwechselt werden.

Geschlossen bedeutet tatsächlich eingeschränkte Flexibilität

Ein wesentlicher Unterschied zu vielen offenen Investmentfonds liegt in der Konstruktion.

Geschlossene Fonds sind grundsätzlich langfristige Investments. Das Kapital wird für ein bestimmtes Anlagekonzept eingesammelt und anschließend investiert. Eine laufende Rücknahme der Anteile durch den Fonds, wie Anleger sie von vielen offenen Fonds kennen, besteht grundsätzlich nicht.

Ein vorzeitiger Ausstieg kann daher schwierig sein. Ein Verkauf kommt gegebenenfalls über einen Zweitmarkt infrage, sofern sich überhaupt ein Käufer findet.

Für Anleger bedeutet das: Geld, das möglicherweise kurzfristig für eine Immobilie, die Altersvorsorge oder unerwartete Ausgaben benötigt wird, sollte nicht leichtfertig langfristig gebunden werden.

Ausschüttung ist nicht gleich Rendite

Ein weiterer Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit: die Ausschüttungen.

Geschlossene Beteiligungen werden häufig auch wegen prognostizierter laufender Auszahlungen interessant. Anleger sollten jedoch genau prüfen, woher diese Zahlungen wirtschaftlich stammen.

Eine Ausschüttung allein beweist noch nicht, dass ein Fonds einen entsprechenden Gewinn erwirtschaftet hat. Für die wirtschaftliche Bewertung sind vielmehr Cashflow, Kosten, Finanzierung, Wertentwicklung des Investitionsobjekts und letztlich der Verkaufserlös entscheidend.

Ein Fonds kann über Jahre Ausschüttungen leisten und am Ende dennoch eine enttäuschende Gesamtrendite erzielen.

Deshalb sollten Anleger nicht nur fragen:

„Wie hoch ist die jährliche Ausschüttung?“

Mindestens ebenso wichtig ist:

„Wie viel Kapital bekomme ich am Ende tatsächlich zurück?“

Fremdkapital kann Rendite und Risiko erhöhen

Besonders wichtig ist außerdem die Finanzierung des jeweiligen Sachwerts.

Viele Projekte werden nicht ausschließlich mit dem Eigenkapital der Anleger finanziert. Zusätzlich können Bankkredite eingesetzt werden.

Das kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, wenn sich das Projekt positiv entwickelt. Der Mechanismus funktioniert jedoch auch in die andere Richtung.

Steigende Finanzierungskosten, sinkende Objektwerte oder geringere Einnahmen können die wirtschaftliche Situation eines fremdfinanzierten Investments erheblich verschlechtern.

Anleger sollten deshalb bei jedem Sachwertfonds prüfen, wie hoch die Fremdfinanzierung ist, zu welchen Konditionen sie abgeschlossen wurde und wann Kredite refinanziert werden müssen.

Die Regulierung hat den Markt verändert

Der heutige Markt für geschlossene Fonds ist nicht ohne Weiteres mit dem früheren Markt klassischer geschlossener Beteiligungen gleichzusetzen.

Seit Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs wurden geschlossene Investmentvermögen stärker reguliert. Dazu gehören unter anderem Anforderungen an Kapitalverwaltungsgesellschaften und Verwahrstellen sowie Regelungen zur Fremdfinanzierung und zum Vertrieb.

Das ist für Anleger ein wichtiger Fortschritt.

Regulierung beseitigt jedoch nicht das wirtschaftliche Risiko des Investments. Eine aufsichtsrechtlich zulässige Konstruktion kann sich wirtschaftlich trotzdem schlecht entwickeln.

Die entscheidende Prüfung bleibt daher beim Anleger beziehungsweise dessen Berater: Ist das konkrete Investment wirtschaftlich überzeugend?

Immobilien bleiben nicht automatisch ein sicherer Hafen

Besonders bei Immobilien wird deutlich, warum der Begriff Sachwert allein wenig über das Risiko aussagt.

Entscheidend sind Standort, Kaufpreis, Mietverträge, Leerstand, Zustand des Gebäudes, energetischer Sanierungsbedarf, Finanzierungskosten und späterer Verkaufspreis.

Ein Bürogebäude in schwieriger Lage hat eine völlig andere Risikostruktur als eine voll vermietete Wohnimmobilie. Ein Logistikzentrum mit einem einzigen Großmieter unterscheidet sich wiederum grundlegend von einem breit diversifizierten Immobilienportfolio.

Anleger sollten daher nicht nur die Anlageklasse betrachten, sondern das konkrete Portfolio.

Neue Sachwertwelten entstehen

Gleichzeitig entwickelt sich der Markt weiter. Neben klassischen Immobilien treten Infrastruktur, erneuerbare Energien und andere langfristige Projekte stärker in den Vordergrund.

Das passt zu einem größeren politischen Trend: Der regulatorische Rahmen wurde in den vergangenen Jahren weiterentwickelt, um Fondsinvestitionen unter anderem in Infrastruktur und erneuerbare Energien zu erleichtern.

Für Anleger können dadurch interessante Möglichkeiten entstehen. Schließlich besteht für Energiewende, Stromnetze, Speicher, Digitalisierung und andere Infrastruktur ein erheblicher Kapitalbedarf.

Doch auch hier gilt: Ein gesellschaftlich sinnvolles Projekt ist nicht automatisch ein gutes Investment.

Ein Solarpark kann ökologisch sinnvoll und wirtschaftlich trotzdem schlecht kalkuliert sein.

Anleger sollten vor allem die Kosten prüfen

Sachwertinvestments können komplexe Kostenstrukturen besitzen.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis eines Objekts können beispielsweise Konzeption, Vertrieb, Verwaltung und laufendes Management Kosten verursachen.

Je mehr Anlegerkapital bereits zu Beginn für Nebenkosten verwendet wird, desto weniger Geld arbeitet unmittelbar im eigentlichen Sachwert.

Deshalb sollte eine der ersten Fragen lauten: Wie viel von 100 investierten Euro landet tatsächlich im Investment?

Auch laufende Verwaltungs- und Managementkosten sind entscheidend. Was zunächst nach einem kleinen jährlichen Prozentsatz aussieht, kann sich über zehn oder fünfzehn Jahre erheblich auf die Gesamtrendite auswirken.

Die entscheidende Zahl kommt häufig erst am Ende

Bei langfristigen Sachwertfonds wird der endgültige Anlageerfolg oft erst beim Verkauf der Vermögenswerte sichtbar.

Prognosen können mit bestimmten Verkaufspreisen am Ende der Fondslaufzeit rechnen. Genau diese Annahme kann großen Einfluss auf die prognostizierte Gesamtrendite haben.

Doch niemand weiß heute exakt, welchen Preis ein Bürogebäude, Windpark oder Infrastrukturprojekt in zehn oder fünfzehn Jahren erzielen wird.

Anleger sollten deshalb besonders aufmerksam werden, wenn ein erheblicher Teil der prognostizierten Rendite von einem optimistischen Verkaufspreis am Ende der Laufzeit abhängt.

Wachstum ist kein Qualitätssiegel

Die vom BVI gemeldeten 64 Milliarden Euro Nettovermögen zeigen, dass geschlossene Fonds ein relevantes Segment des deutschen Fondsmarkts bleiben und ihr Bestand zuletzt gewachsen ist.

Was die Zahl nicht zeigt, ist mindestens ebenso wichtig.

Aus dem Wachstum lässt sich nicht ableiten, wie erfolgreich einzelne Fonds für ihre Anleger sind. Die Statistik beantwortet weder die Frage nach zukünftigen Renditen noch nach Ausschüttungen oder möglichen Verlusten einzelner Beteiligungen.

64 Milliarden Euro sind deshalb zunächst eine Aussage über die Größe des Marktes, nicht über seine Qualität.

Fazit: Sachwerte können sinnvoll sein – aber „anfassen können“ bedeutet nicht „sicher“

Geschlossene Fonds können Anlegern Zugang zu Immobilien, Infrastruktur und anderen Projekten ermöglichen, die für einen einzelnen Privatanleger sonst kaum direkt investierbar wären. Das kann ein sinnvoller Baustein einer breiter aufgestellten Vermögensanlage sein.

Doch der Sachwert im Hintergrund darf nicht über die Risiken der Finanzanlage hinwegtäuschen.

Lange Laufzeiten, eingeschränkte Handelbarkeit, Kosten, Fremdfinanzierung, operative Risiken und unsichere Verkaufspreise können den Anlageerfolg erheblich beeinflussen.

Die aktuelle BVI-Zahl von 64 Milliarden Euro zeigt daher vor allem eines: Sachwertfonds haben weiterhin erhebliches Gewicht.

Für Anleger sollte daraus aber nicht die Frage entstehen, welcher Sachwert gerade besonders populär ist. Die bessere Frage lautet: Wie verdient dieser konkrete Fonds sein Geld, welche Risiken übernimmt er dafür – und was bleibt davon nach Kosten, Finanzierung und einem realistischen Verkaufsszenario tatsächlich für mich übrig?

Denn auch bei einem Investment in Beton, Windräder oder Infrastruktur gilt eine alte Kapitalmarktregel: Ein realer Vermögenswert im Fonds macht die Rendite noch lange nicht garantiert.